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Prüfantrag zu Zweckentfremdungssatzung

18. Juni 2026

Anlass für den Prüfantrag der CSU-Stadtratsfraktion Neu-Ulm zu einer möglichen Einführung einer Zweckentfremdungssatzung in Neu-Ulm war ein Bauantrag im Bauausschuss am 27.1.2026 wegen Nutzungsänderung einer Wohneinheit zur gewerblichen Kurzzeitvermietung (Ferienwohnung) an Urlaubsgäste und Geschäftsreisende.

 CSU-Stadtratsfraktion Neu-Ulm, Bau-Ausschuss am 17.6.2026, Tagesordnungspunkt 7, Zweckentfremdungssatzung, Stellungnahme, Prüfantrag

Stellungnahme:

„Vielen Dank an die Verwaltung für die Erarbeitung dieser umfangreichen Beratungsvorlage. Das Ergebnis der Verwaltung, dem Bauausschuss vorzuschlagen, derzeit kein Erfordernis zum Erlass einer Zweckentfremdungssatzung zu sehen, ist insgesamt gesehen wenig überraschend.

Mit einer Zweckentfremdungsatzung soll verhindert werden, dass Wohnraum zu anderen Zwecken genutzt wird, zum Beispiel als Ferienwohnung oder Büro. Kritiker dieses Ansatzes führen als Argumente an:

  1. Die Wirkung der Zweckentfremdungssatzung in die Richtung den Wohnungsmangel zu bekämpfen, ist sehr begrenzt. Mit der Satzung werden keine neuen Wohnungen geschaffen, es werden nur bestimmte Nutzungsänderungen verhindert. In vielen Städten, so auch in Neu-Ulm ist die Zahl der zweckentfremdeten Wohnungen im Verhältnis zum gesamten Wohnungsmarkt relativ gering. Dies zeigt sich auch bei den von der Verwaltung ermittelten Zahlen (s. Beratungsunterlage Ziffer 2.3.1) Auswertung genehmigter Nutzungsänderungen im relevanten Spektrum:
  • 2020 bis 2025 insges. 10 Genehmigungen für Nutzungsänderungen von Wohnnutzung
  • 2026 bislang 2 Änderungsgenehmigungen
  • Dem stehen gegenüber von 2020 bis 2025 in der Umnutzung von Nichtwohnnutzungen in Wohnnutzung gesamt 21 Änderungsgenehmigungen

Im Ergebnis heißt das, dass seit 2020 mehr Änderungen in Richtung Schaffung von Wohnraum vollzogen wurden. Bei einem Wohnungsbestand in Neu-Ulm von gesamt 31.200 Wohnungen sind die o.g. Änderungsgenehmigungen wegen Umnutzungen zahlenmäßig eher vernachlässigbar.

  1. 2. Aufbau von Bürokratie in Zeiten, in denen es eigentlich um Entbürokratisierung gehen sollte, wird ein hoher Verwaltungsaufwand erzeugt. Leerstände, Ferienvermietung oder unerlaubtes Nutzen muss kontrolliert werden und erfordert Personal. Verstöße gegen die Satzung müssen gleich wohl verfolgt werden. Sonst bleibt die Satzung ein „zahnloser Tiger“. Freiwillige Leerstände sind aus unserer Sicht praktisch nicht kontrollierbar.

Schon der Blick in § 1 Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsgesetz – ZwEWG) allein zu den Voraussetzungen für die Zweckentfremdungssatzung zeigt, was es da alles bei den Nachweiserfordernissen zu „administrieren“ gäbe:

Gemeinden können für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf, wenn sie dem Wohnraummangel nicht auf andere Weise mit zumutbaren Mitteln und in angemessener Zeit abhelfen können. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum

  1. zu mehr als 50 % der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
  2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,
  3. mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird,
  4. länger als drei Monate leer steht oder
  5. beseitigt wird.

Begründung der Stadt Augsburg beim Beschluss auf den Erlass einer ZwEFS zu verzichten siehe Nr. 2.3.4. der Beratungsunterlage im heutigen Bau-Ausschuss.

Unsere grundsätzliche Erkenntnis zur Zweckentfremdungssatzung ist, dass diese Satzung im Vollzug weder „klein“ noch „unbürokratisch“ oder „praktikabel“ wäre.

  1. Kontrolle bei Versuchen, die Regelungen teilweise zu umgehen, etwa in dem Eigennutzung geltend gemacht wird oder nur schwer nachweisbare Mietmodelle, müssen kontrolliert werden. Generell lässt sich die tatsächliche Nutzung einer Wohnung oft nur begrenzt kontrollieren.
  2. Mögliche Eingriffe in das grundrechtlich verankerte Eigentumsrecht machen umfangreiche Grundlagenuntersuchungen zum empirischen Beweis notwendig, die wir zur Begründung der Satzung brauchen. Diese Untersuchung haben wir nicht (Siehe Nr. 3 der Beratungsunterlage Fazit). Beschränkungen in der Verfügungsfreiheit mit der Wohnung sind grundsätzlich Eingriffe in das Eigentumsrecht. Wir sprechen uns als CSU-Fraktion klar gegen derartige Eingriffe in das grundrechtlich geschützte Eigentum aus. Rechtliche Streitigkeiten sind zu befürchten. Investitionsanreize werden gemindert.
  3. Mit der Zweckentfremdungssatzung werden eher die Symptome als die Ursachen bekämpft. Knappe Wohnungen beruhen oft auf zu geringer Neubautätigkeit, hohen Baukosten, mangelnde Verfügbarkeit von Flächen oder zu lange Genehmigungsverfahren. Diese Gesichtspunkte bleiben von der ggf. beschlossenen Zweckentfremdungssatzung weitestgehend unberührt.

Fazit:

Wir haben ein gewisses Verständnis dafür, wenn manche die Zweckentfremdungssatzung bei allen Nachteilen und Risiken als ein sinnvolles ergänzendes Instrument ansehen.

Unsere Abwägung lässt uns an dieser Sichtweise jedoch sehr zweifeln und führt zu dem Ergebnis, dass wir dem Beschlussvorschlag folgen werden, wonach derzeit kein Erfordernis zum Erlass einer Zweckentfremdungssatzung gesehen wird. Die Situation muss jedoch weiterhin beobachtet werden.“

Der Bau-Ausschuss beschloss bei 2 Gegenstimmen, dem Beschlussvorschlag der Verwaltung zu folgen.

Johannes Stingl