Zurück

Städtische Wohnungsbaupolitik- Besondere Herausforderungen für die NUWOG

2. Oktober 2024

Das Klimaziel durch Sanierung des Bestandes zu erreichen, die schwierigen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt durch gestiegene Baupreise, schwierigere Vermarktungssituationen, der Fachkräftemangel und viele weitere Hürden muss die NUWOG auch künftig bewältigen.

Die Stadt und der Stadtrat darf daher in seiner Unterstützung für die NUWOG nicht nachlassen.

In der Sitzung des Stadtrats am 1.10.2024, TOP Nr. 5 Künftige Herausforderungen, hat Stadträtin Julia Lidl für die CSU nachstehenden mündlichen Antrag eingebracht:

„Sehr geehrter Herr Bürgermeister Stingl,

wir möchten folgenden Antrag einbringen:

1. Die Stadtverwaltung wird beauftragt, auf der Grundlage der Wohnbautätigkeit der letzten Jahre und der Entwicklung der Zahlen bei den Wohnungssuchenden, Bedarfszahlen für den Wohnungsbau in Neu-Ulm zu erarbeiten. Diese Bedarfszahlen müssen eine Prognose zum künftigen Wohnbaubedarf enthalten. Die Prognose soll eine Einschätzung des Wohnbaubedarfs und des notwendigen Handlungs- und Finanzierungsbedarfs bei der NUWOG in den nächsten Jahren ermöglichen.

2. Die Stadtverwaltung wird beauftragt, auf der Grundlage dieser Bedarfszahlen gemeinsam mit der NUWOG den konkreten Unterstützungs- bzw. Finanzbedarf für die NUWOG zu ermitteln. Hierzu ist entlang der tatsächlichen Notwendigkeiten für Neubau und Sanierung durch die NUWOG ein unterstützendes städtisches Finanzierungskonzept im Rahmen der städtischen Haushalte für die nächsten 5 Haushaltsjahre vorzulegen.

Begründung:

Die NUWOG steht auf Grund der derzeitigen Marktsituation vor mehreren Herausforderungen: das Klimaziel durch Sanierung des Bestandes zu erreichen, die schwierigen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt durch gestiegene Baupreise und schwierigere Vermarktungssituation und der Fachkräftemangel.

Ziel der NUWOG muss es sein, bezahlbaren und gleichzeitig attraktiven Wohnraum in nachhaltiger Art und Weise herzustellen, damit diese möglichst breiten Bevölkerungsschichten angeboten werden können. Hierfür muss sowohl in den Bestand als auch in den Neubau investiert werden.
Eine strategische Planung ist hierfür unumgänglich. Wichtig ist es, sich die Frage zu stellen, ob und wieviel Neubau durch die NUWOG realisiert werden soll und wie künftige Projekte finanziert werden sollen, ohne die Eigenkapitalquote zu gefährden.

Bisher erhält die NUWOG 2 Mio € zur Modernisierung, um den Klimapfad zu erreichen. Um darüber hinaus noch die von der Bundesregierung angestrebte Neubauquote von 400.000 Wohnungen jährlich zu erreichen, ist der Zuschuss nicht ausreichend.

Die Stadt, also wir müssen die Vorgaben geben, wieviel Wohnbau in Neu-Ulm notwendig ist anhand der bei der Stadt vorliegenden Zahlen der letzten Jahre.
Unser Antrag bezieht sich darauf, dass die Stadt anhand der Bautätigkeit der letzten Jahre und im Hinblick auf Wohnungssuchende eine strategische Richtung angeben und den Bedarf festlegen soll. Anhand der Notwendigkeit kann der Finanzierungsbedarf und damit der Zuschussbedarf ermittelt werden.

Die unter TOP 4 angesprochene Eigenkapitalquote ist aus unserer Sicht unter allen Umständen zu halten, um eine Kreditfähigkeit der NUWOG nicht zu gefährden.
Auf Antrag der CSU-Fraktion hat der Finanzausschuss für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus für die NUWOG einstimmig einen Finanzbeitrag der Stadt im Haushalt 2023 (Haushaltsstelle 2.6210.9300) von 2 Mio. € bereitgestellt. Der Finanzbeitrag wurde bis zur Vorlage eines konkreten Projektkonzepts zur Verwendung des Finanzierungsbeitrags für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus z.B. Sanierung, Neubau usw. durch die NUWOG mit einem Sperrvermerk im städtischen Haushalt versehen.

In Anbetracht der Erfahrungen mit der Verwendung dieses Finanzbeitrags aus dem Haushalt der Stadt muss sowohl auf Seiten der NUWOG als auch auf Seiten des Stadthaushalts eine auf einen mittelfristigen Zeitraum ausgerichtete Planung zur Bereitstellung und Verwendung der Finanzbeiträge erfolgen.

Die Hinweise aus dem Jahresabschluss 2023 der NUWOG sind dabei zu beachten:
In die Wirtschafts- und Finanzplanung, d.h. insbesondere in die Investitions- und Instandhaltungsplanung, sind Maßnahmen der CO2-Reduzierung des Bestands einzuplanen. Eine tragfähige Klimastrategie, einschließlich der dazugehörigen Finanzplanung und Wirtschaftsplanung, sind zu entwickeln. Die dringende Empfehlung, die geplanten Investitionen an die finanziellen Möglichkeiten anzupassen, muss berücksichtigt werden. Auf die Entwicklung der Eigenkapitalquote von derzeit 27,7 %, möglicherweise in Richtung der „kritischen 20 %“, muss reagiert werden, dies ist im Auge zu behalten.

Immerhin wurde die Ertragslage der Gesellschaft als noch zufriedenstellend eingeschätzt. Auch dieser Umstand bedarf weiterer Überlegungen.

Wir halten es für erforderlich, dass gemeinsam, d.h. Stadt und NUWOG, an einem Zukunftskonzept einer städtischer Wohnbaupolitik unter Betrachtung der realistischerweise gegebenen Möglichkeiten der NUWOG und der Stadt gearbeitet wird.

Mit freundlichen Grüßen
Julia Lidl, Johannes Stingl“